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長野県全域 任意売却安心サポート
園原会計事務所不動産部
経営革新支援認定機関

〒380-0802 長野県長野市上松5-9-1

成功事例9access

9、長野市の築35年の中古賃貸マンションの任意売却に成功→4000万円借入金の一括返済。税法上の買い替えの規定を適用して駐車場を購入して駐車場経営に成功する。
長野市の郊外のに昭和50年に建設した賃貸マンションが一棟建ってありました。一つの階に3LDK6室四階立ての賃貸マンションであり、一階はテナントに賃貸していました。
借入金が今だ4000万円ありまして、築年数が大変古くなり空き室が多くなり、一階に貸しているテナントは家賃を滞納していて回収が出来ないし、修繕費もかかるようにかさんで来るようになり、困ったオーナーから相談を受けました。
昭和50年に建設
借入金残額4000万円
家賃収入900万円

借入金が多くて築年数が古くて修繕費がかかり、固定資産税も大変かかる、また、ユニットバスではなくて、部屋も和室が中心であり古さが目立ち競争力がなくて空室が多くなって来ており、かつ、商売の業績が悪い為一階のテナントは家賃を支払えず何年間も滞納している、また、一階のテナントのうち何件かは倒産して出て行ってしまい、出て行った後なかなか次のテナントが見つからない。
以上の状況から、賃貸マンションの経営は大変赤字である点等を鑑みて、任意売却を進めました。
任意売却のポイント
@ 現状のままで入居者が入っている状況のままで売却する
A なるべくペット可等にしてもいいので、入居者を入れて空き室をすくなくする。
B 清掃をきちんとして、雲の巣は取り、ポストのチラシ等は常に処分する見た目をよくする。
C 建物を取り壊して、更地にして土地を明け渡すという方法での売却はしない。
D 錆びた手すり等は、オーナー自らペンキ塗り等をしてもらい、費用のかからないようなかたちで見た目をよくする工夫をしてもらう。
E 入居者に協力をいただき、外にタイヤやビール瓶の空きケースやゴミ等を置かないようにして頂く。

以上の6点をアドバイスいたしまして任意売却にとりかかりました。
価格の査定をしたところが、建物の固定資産税の評価額は1200万円であり、敷地の路線価格から算定した土地の評価額は3000万円だったので、4200万円の売却価格を設定いたしました。
現状のままでの売却を進めた結果、4100万円で買い手が見つかりまして、金融機関との話し合いも付き、抵当権を抹消してもらえて、任意売却が成功致しました。
古い賃貸マンションでも、家賃が900万円入るという事で4100万円の投資だと利回りは、900万円÷4100万円=0.22→
2.2割という事で利回り的に良いということで買い手が見つかったのです。
投資家は利回りを見ているのです。

古いアパートマンションでも、投資家は利回りで見ているので売れるのです。