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園原会計事務所不動産部
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成功事例6access
| ６、千曲市の築２０年の法人所有の中古賃貸アパートの任意売却に成功→２５００万円の借入金を返済し財務体質が改善される。 |
１ＤＫは供給過剰であり、しばしば空き室が発生し、修繕費もかかる為に借入金が今だ２５００万円ありまして、かつ、近くにも多数の１Ｋのアパートがあり、その多くが空き室が発生していて、築年数が古くなって来ているので修繕費がかさみ、かつ、トイレとユニットバスが一緒の造りである為人気が無く、一時期殆ど空いていた事もあり、困ったオーナーから相談を受けました。
平成４年に建設
借入金残額２５００万円
家賃収入万円２２０万円
借入金が多くて築年数が、築年数が古くてしかも１Ｋで供給過剰であり、空き室が多く、トイレとユニットバスが一緒の造りである為、現在も７室空いており、修繕費も嵩み、賃貸アパートの経営は大変赤字である点等を鑑みて、任意売却を勧めました。決算書をお借りして財務分析をした結果直ぐに売却をする必要性がある結果となったのでそのことも説明致しました。
固定資産税もかかり、今後修繕費はさらにかかることや、近くに新しいアパートが毎年何棟か建設されて競争力が大変落ちている事、近くに建築されている１Ｋも空き室が目立ってきている等を説明した結果、任意売却をする事を決定致しました。
任意売却のポイント
① 現状のままで入居者が入っている状況のままで売却する
② なるべくペット可等にしてもいいので、入居者を入れて空き室をすくなくする。
③ 清掃をきちんとして、雲の巣は取り、ポストのチラシ等は常に処分する見た目をよくする。
④ 建物を取り壊して、更地にして土地を明け渡すという方法での売却はしない。
⑤ 錆びた手すり等は、オーナー自らペンキ塗り等をしてもらい、費用のかからないようなかたちで見た目をよくする工夫をしてもらう。
⑥ 入居者に協力をいただき、外にタイヤやビール瓶の空きケースやゴミ等を置かないようにして頂く。
以上の６点をアドバイスいたしまして任意売却にとりかかりました。
価格の査定をしたところが、建物の固定資産税の評価額は６００万円あり、敷地の路線価格から算定した土地の評価額２０００万円で、合計２６００万円の売却価格を設定いたしました。残債務が２５００万円である為、どうやらオーバーローンにならずに行けそうである旨説明し、任意売却に向いました。
買い手が見つかり売却価格についての話し合いを致しまして調整し２６００万円で売却が決まり、銀行も抵当権の抹消をしてくれまして、任意売却が成功致しました。
法人所有であった為に、借入金を処分した結果大変資金繰りが良くなりまして、経営が楽になりまして、財務体質がよくなりました。
売却前の総資産に対する資本の部の合計額の割合である総資産比率を見ると、
総資産比率
資本の部の合計 総資産額
－９５０ ／ １６５０ ＝－０．５７６
と大変悪い数字でした。資本の部が赤字となっていて倒産寸前の数字となっていました。
売却前
貸借対照表（単位万円）
現金預金２００ 買掛金 ６０
売掛金 ３５０ 未払金 ４０
土地 １０００ 借入金 ２５００
建物 １００ 資本金 ３００
繰越欠損金－１２５０
合計１６５０ １６５０
↓
売却後
貸借対照表（単位万円）
現金預金 ２００ 買掛金 ６０
売掛金 ３５０ 未払金 ４０
資本金 ３００
当期利益 １５０
合計 ５５０ ５５０
ところが、資産の売却した後の総資産比率を見てみますと大変良い数字となりました。
総資産比率
資本の部の合計 総資産額
４５０ ／ ５５０ ＝０．８１８
大変財務内容が改善されて安全性の高い会社になりました。このように、不動産の売却による借入金の返済は財務体質の改善となるのです。
その後この会社は、当社の経営指導の下本業の売り上げも伸びて健全な会社になりました。
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