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成功事例5access
| ５、須坂市の築２２年の中古賃貸アパートの任意売却に成功→２０００万円の借入金を返済する。 |
１ＤＫは供給過剰であり、しばしば空き室が発生し、修繕費もかかる為に借入金が今だ２０００万円ありまして、築年数が古くなり、一時期全て空いていた事もあり、困ったオーナーから相談を受けました。
平成２年に建設
借入金残額２０００万円
家賃収入万円２１０万円
借入金が多くて築年数が、築年数が古くてしかも１Ｋで供給過剰であり、空き室が多く現在も６室空いており、修繕費も嵩む賃貸アパートの経営は大変赤字である点等を鑑みて、任意売却を勧めました。
固定資産税もかかり、今後修繕費はさらにかかることや、近くに新しいアパートが毎年何棟か建設されて競争力が大変落ちている事、近くに建築されている１Ｋも空き室が目立ってきている等を説明した結果、任意売却をする事を決定致しました。
任意売却のポイント
① 現状のままで入居者が入っている状況のままで売却する
② なるべくペット可等にしてもいいので、入居者を入れて空き室をすくなくする。
③ 清掃をきちんとして、雲の巣は取り、ポストのチラシ等は常に処分する見た目をよくする。
④ 建物を取り壊して、更地にして土地を明け渡すという方法での売却はしない。
⑤ 錆びた手すり等は、オーナー自らペンキ塗り等をしてもらい、費用のかからないようなかたちで見た目をよくする工夫をしてもらう。
⑥ 入居者に協力をいただき、外にタイヤやビール瓶の空きケースやゴミ等を置かないようにして頂く。
以上の６点をアドバイスいたしまして任意売却にとりかかりました。
価格の査定をしたところが、建物の固定資産税の評価額は３００万円あり、敷地の路線価格から算定した土地の評価額２０００万円で、合計２３００万円の売却価格を設定いたしました。
建設後、順調に借入金の返済が進んでいたので、残債務が２０００万円であった為、どうやらオーバーローンにならずに行けそうである旨説明し、任意売却に向いました。
買い手が見つかり売却価格についての話し合いを致しまして調整した結
果、多少値引きして２２００万円で売却が決まりまして、銀行も抵当権の抹消をしてくれまして、任意売却が成功致しました。
売却代金 ２２００万円
司法書士 抵当権抹消登記費用 －２万円
当社 仲介手数料 －７２万円
銀行への返済 －２０００万円
その他費用（契約書の印紙代・ペンキ・
シンナー塗購入代・ゴミ処理代） －１５万円
差し引き合計 １１１万円
手取りが残りました。
兼業農家でご主人さんはサラリーマンで、給与所得があり、農業所得もあるので十分返済が出来るという事で、アパートの処分により借入金がなく
分離の長期譲渡所得税がかかるか問題になったところですが、税金計算の結果、確定申告においても僅かな長期譲渡所得税がだけで済みました。
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