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成功事例4access
| ４、上田市の築２８年の中古賃貸アパートの任意売却に成功→４２００万円の借入金を返済する。 |
簡易水洗を水洗便所にしたり、普通のバスをユニットバスにしたり、その後修繕費がかかった為に借入金が今だ４２００万円ありまして、築年数が大変古くなり空き室が多くなり困ったオーナーから相談を受けました。
昭和６１年に建設
借入金残額４２００万円
家賃収入万円６００万円
借入金が多くて築年数が古くて修繕費が嵩み賃貸アパートの経営は大変赤字である点等を鑑みて、任意売却を勧めました。
固定資産税もかかり、今後修繕費はさらにかかることや、近くに新しいアパートが毎年何棟か建設されて競争力が大変落ちている事等を説明し任意売却を決定致しました。
任意売却のポイント
① 現状のままで入居者が入っている状況のままで売却する
② なるべくペット可等にしてもいいので、入居者を入れて空き室をすくなくする。
③ 清掃をきちんとして、雲の巣は取り、ポストのチラシ等は常に処分する見た目をよくする。
④ 建物を取り壊して、更地にして土地を明け渡すという方法での売却はしない。
⑤ 錆びた手すり等は、オーナー自らペンキ塗り等をしてもらい、費用のかからないようなかたちで見た目をよくする工夫をしてもらう。
⑥ 入居者に協力をいただき、外にタイヤやビール瓶の空きケースやゴミ等を置かないようにして頂く。
以上の６点をアドバイスいたしまして任意売却にとりかかりました。
価格の査定をしたところが、建物の固定資産税の評価額は１０００万円あり、敷地の路線価格から算定した土地の評価額２８００万円で、合計３８００万円の売却価格を設定いたしました。
建設当時は下水が無かった為に簡易水洗で建設して、その後下水道の工事が行われて、利益者負担金を支払って、下水道を引き水洗便所にした事、また、途中でユニットバスに切り替えた事、建設の再抵当権の設定の為、土地家屋調査士が測量をして境界線の確認をした際、境界線に問題があり境界線の解決に費用がかかった事、その後何回かリフォ―ムをしたこと為費用が係った事等が理由で、借入金が残ってしまったのです。
現状のままでの売却を進めた結果、３８００万円で買い手が見つかりまして任意売却が成功致しました。
しかし、残債務４００万円が残ってしまいました。
残債務４００万円については、自宅を抵当に入れると共に、返済期間を２０年間の返済に延ばして、長期で返済していく事で銀行との話し合いがつきました。
４００万円÷２０年間＝年間支払額２０万円
２０万円÷１２ケ月＝１６６６７円→１６７００円
４００万円×年利２％÷１２ケ月＝６６６６円→６７００円
月額返済額（元金＋利息）→２３４００円
残債務については２６７００円の支払で済むように致しました。
兼業農家でご主人さんはサラリーマンで、給与所得があり、農業所得もあるので十分返済が出来るという事で、アパートの処分により借入金がなくなり再生ができました。
分離の長期譲渡所得税がかかるか問題になったところですが、税金計算の結果、確定申告においても長期譲渡所得税がかからずに済みました。
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