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成功事例3access
| ３、長野市の築３５年の中古賃貸アパートの任意売却に成功→４０００万円の借入金を返済する。長期譲渡所得申告も税金がかからないで済む。 |
何回か大幅な手直しをしたために借入金が今だ４０００万円ありまして、築年数が大変古くなり空き室が多くなり困ったオーナーから相談を受けました。
昭和５１年に建設
借入金残額４０００万円
家賃収入万円３６０万円
借入金が多くて築年数が古くて修繕費が嵩み賃貸マンションの経営は大変赤字である点等を鑑みて、任意売却を進めました。
任意売却のポイント
① 現状のままで入居者が入っている状況のままで売却する。
② なるべくペット可等にしてもいいので、入居者を入れて空き室をすくなくする。
③ 清掃をきちんとして、雲の巣は取り、ポストのチラシ等は常に処分する見た目をよくする。
④ 建物を取り壊して、更地にして土地を明け渡すという方法での売却はしない。
⑤ 錆びた手すり等は、オーナー自らペンキ塗り等をしてもらい、費用のかからないようなかたちで見た目をよくする工夫をしてもらう。
⑥ 入居者に協力をいただき、外にタイヤやビール瓶の空きケースやゴミ等を置かないようにして頂く。
以上の６点をアドバイスいたしまして任意売却にとりかかりました。
価格の査定をしたところが、建物の固定資産税の評価額は８００万円あり、敷地の路線価格から算定した土地の評価額２７００万円で、合計３５００万円の売却価格を設定いたしました。
借入金が残ってしまった理由として、場所的に坂の斜面に多額の費用をかけて土木工事をしてアパートを建てた為に、土木工事費が相当かかった為にアパート建設の借入総額が高くなり、その結果として借入金の返済が進まず途中でリホーム等の為に再度借入をした為に、４０００万円の残金がのこってしまったのです。
現状のままでの売却を進めた結果、３４００万円で買い手が見つかりまして、金融機関との話し合いも付き、抵当権を抹消してもらえて、任意売却が成功致しました。
しかし、残債務６００万円が残ってしまいました。
残債務６００万円については、自宅を抵当に入れると共に、返済期間を３０年間の返済に延ばして、長期で返済していく事で銀行との話し合いがつきました。
６００万円÷３０年間＝年間支払額２０万円
２０万円÷１２ケ月＝１６６６７円→１６７００円
６００万円×年利２％÷１２ケ月＝１００００円
月額返済額（元金＋利息）→２６７００円
残債務については２６７００円の支払で済むように致しました。
分離の長期譲渡所得税がかかるか問題になったところですが、税金計算の結果、確定申告においても長期譲渡所得税がかからずに済みました。
ご主人さんはサラリーマンで、給与所得があり、ちょうど自動車のローン月額３５００円が終わったところなので、支払資金的には困らないという事で、アパートの処分により借入金がなくなり再生ができました。
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