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園原会計事務所不動産部
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成功事例2access
| 2、長野市の競売となった築１５年の中古賃貸アパートの任意売却に成功→２０００万円の借入金を返済し、会社を再生させる。 |
そして、オーナーから相談を受けました。
物件は、1階６室×２階＝１２室
１２×家賃月額４万円×１２ケ月＝４８０万円の収入で、いつも満室でした。アパートの建設借入金２０００万円が残っておりました。
ちなみに競売価格は８００万円と大変低く、直ぐに落札される可能性が高かったです。
競売は隠れた瑕疵があり、例えば柱をチェンソーで壊したり、下水にコンクリートを入れたり、外の給湯器を壊されたりする可能性が高いので普通の人はけっして手を出すものではありません。
たまたま、地続きの人がそのアパートを以前からほしかったらしくて、ご近所の方に話しをし、競売よりも任意売却が安全であり、一般人は競売は決して手を出すべきでない事を説明いたしました。
また、銀行から借入金２０００万円をしてアパートを購入する事により、購入した土地は貸し家建て付け地になる為、通常の相続税の路線価格より評価が下がり、かつ、アパートの建物は固定資産税の評価額で相続時に評価される為に非常に低い評価額になり、借入金は負の財産として総財産からマイナスされるので大変な効果的な相続対策になる旨説明し、相続税のシュミレーションを致しまして説明致しました。
その結果効果的な相続税対策になるという事で地続きの方は、その結果、喜んで任意売却で購入することになりました。
金融機関にも話しを致しまして競売よりも任意売却の方が有利である旨説明し了解を頂きました。そして、競売を取り下げて、２０００万円で購入が決まりまして、金融機関との話し合いも付き、抵当権を抹消してもらえて、任意売却が成功致しました。
地続きで購入した方は
＊相続対策になるという事と
４８０万円の家賃で投資金２０００万円
４８０万円÷２０００万円＝０．２４
利回りが２４％になるという高い利回りであった為に購入したのです。
何故常に満室で高い利回りを確保できたかと言いますと、
敷金ゼロ 礼金ゼロ ペット可物件だったからです。
満室であれば競売の申し立てをされた後でも任意売却での売却が可能になるのです。
そして、売主の建設会社には、他にも土地建物がありましたので、なるべく任意売却で処分する事を提案致しまして、一部競売になった物件もありましたが、債務の整理がつきまして、過去１０年間の財務分析をした結果、借入金が増えた原因として、建売を主体としていたのですが、土地の仕入れに問題があり、ひどい土地を購入していた為に土木工事に費用がかかりすぎていた事が原因であったため、建売をやめて、リホームを中心にした営業に切り替えるように経営指導致しました。そして、当社で再生計画を作成いたしまして。経営の建て直しの指導を致しました。そして、経営を立て直すことが出来ました。
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