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長野県全域 投資用不動産 事業不動産 任意売却

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(社)全日本任意売却支援協会正会員
長野県全域 任意売却安心サポート
園原会計事務所不動産部
経営革新支援認定機関

〒380-0802 長野県長野市上松5-9-1

成功事例12access

12、全テナントに対して経営改善指導を行い経営革新支援法の認定を受けた結果、諏訪市の築30年の中古テナントビルの任意売却に成功→4000万円の借入金を一括返済する。
諏訪市の市街地に昭和52年に建設した5階建てのテナントビルがありました。各階二つの店舗が入れるようになっておりまして、テナントは全部で10は入れるようになっておりました。建設した当初は良かったのですが、建物が古くなって来て、かつ、立地条件が悪くなり、テナントは商売繁盛せず家賃の滞納をして、一度テナントが出て行ったら最後再びテナントが入らない状況でした。
一方、エレベーターの保守費用やエレベーターの部品がなくなったためにエレベーターのモーターやワイヤー等一式取り替えたり、消防法の関係で全ての防火感知器を取り替えたりしなければならず、また、雨が降った場合の雨水が漏れる問題等修繕費がかかる一方でした。そして、困ったオーナーから相談を受けました。
諏訪市内の競合するビルを全て見て回ったところ、多くのビルが同じ状況でして、任意売却するしかないと判断して任意売却を進めました。


昭和52年に建設
借入金残額4000万円
家賃収入480万円


任意売却のポイント

@ 現状のままで入居者が入っている状況のままで売却する
A なるべく現在入っているテナントが商売繁盛するように、当社が入って経営診断指導する。そして、テナントの経営の安定を図る。
B 共有部分の清掃をきちんとして、階段の天井・床・壁を重点的にきれいに清掃をする。雲の巣は取り、ポストのチラシ等は常に処分する見た目めを良くする。
C 建物を取り壊して、更地にして土地を明け渡すという方法での売却はしない。
D 錆びた手すりや非常階段の手すり等は、オーナー自らペンキ塗り等をしてもらい、費用のかからないようなかたちで見た目をよくする工夫をしてもらう。
E 入居テナントに協力をいただき、外に食材の入っていた空箱やビール瓶の空きケースやゴミ等を置かないようにして頂く。
F 現在入っている全テナントが、計画的に毎月共同でイベントを開催す。
G テナントから家賃の値下げ要求があったり時に、オーナーが指定した経営コンサルタントの経営指導を受けて毎月経営の数値をオーナーに報告する旨の賃貸借契約に切り替える。

以上の8点をアドバイスいたしまして任意売却にとりかかりました。
価格の査定をしたところが、建物の固定資産税の評価額は2000万円であり、敷地の路線価格から算定した土地の評価額は2200万円だったので4200万円に売却価格を設定いたしました。そして、任意売却でテナントビルを買ってもらえる人を捜す一方、、全テナントの経営改善指導を致しまして、全テナントについて経営革新支援法の認定を受け、売上を上げ経営を活性化するように勧めました。そして、全テナントの経営の革新を図り、今後当社経由で毎月の売上と損益内容を報告すると共に、予算と実績との相違が発生した場合その原因が何処にあるか等について当社の経営指導を受けるように、若干家賃を下げる事に対する交換条件として、賃貸借契約の特約事項の中にその条項を入れました。
以上のように、ソフトの面でテナントの経営改善努力指導をいたしておりましたら、その話しを聞いたある会社の社長が、是非ビルを購入したいという事で、4300万円と100万円多い金額でビルを購入してくれました。
その社長は、入居テナントの全てが経営革新支援方の認定を受けて経営改善努力をしている点、賃貸借契約に全てのテナントが毎月々の売上や損益の内容をビルオーナーに報告するという点、を大変評価してくれましてビルの購入をしてくれたのです。