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成功事例10access

10、佐久市の築22年の中古賃貸アパートの任意売却に成功→1200万円の借入金を一括返済する。
佐久市の私鉄JR沿線の駅の近くに平成2年に建設した賃貸アパート建たっておりました。一つの階に1DK6室2階立ての全部で12室の賃貸アパートでした。お便所と風呂場が一緒のタイプであった為に競争力がなくて、空き室が多くなり、現在は3室しか入居者が入っておらず、9室が空いておりました。築年数が古くなる一方修繕費がかかり、大変困ったオーナーから相談を受けました。
平成2年に建設
借入金残額1200万円
家賃収入168万円

お便所と風呂場を別にすべく改修工事をしても、周囲には多数の1DKのアパートがあり、しかも空き室が目立ってきている為に、競争力は回復しない点、今後保有していても固定資産税や修繕費がかかるだけである点、等を考えて、オーナーに任意売却を勧めました。


任意売却のポイント
@ 現状のままで入居者が入っている状況のままで売却する
A なるべくペット可等にしてもいいので、入居者を入れて空き室をすくなくする。
B 清掃をきちんとして、雲の巣は取り、ポストのチラシ等は常に処分する見た目をよくする。
C 建物を取り壊して、更地にして土地を明け渡すという方法での売却はしない。
D 錆びた手すり等は、オーナー自らペンキ塗り等をしてもらい、費用のかからないようなかたちで見た目をよくする工夫をしてもらう。
E 入居者に協力をいただき、外にタイヤやビール瓶の空きケースやゴミ等を置かないようにして頂く。

以上の6点をアドバイスいたしまして任意売却にとりかかりました。
価格の査定をしたところが、建物の固定資産税の評価額は一棟300万円であり、敷地の路線価格から算定した土地の評価額は1000万円だったので1300万円の売却価格を設定いたしました。
現状のままでの売却を進めた結果、1200万円で買い手が見つかりまして、金融機関との話し合いも付き、抵当権を抹消してもらえて、任意売却が成功致しました。そして1200万円の借入金を全額返済を致しました。
古い小さな賃貸アパートでも、家賃が186万円入るという事で1200万円の投資だと利回りは、168万円÷1200万円=0.14→
1.4割という事で利回り的に良いということと、1200万円と手ごろであった為に買い手が見つかったのです。投資家は利回りを見ているのです。

購入した方は若い夫婦でして、空き室の一部を使って自分達が住み残りを賃貸しして、家賃収入でアパートの購入の為に銀行から借り入れた借入金を返済するという事でして、子共達が大きくなればそれぞれ1DKの部屋に住まわせるという事で購入いたしました。非常に懸命な考えです。