長野県全域 投資用不動産 事業不動産 任意売却
電話でのお問い合わせは026-217-5153
（社）全日本任意売却支援協会正会員
長野県全域 任意売却安心サポート
園原会計事務所不動産部
経営革新支援認定機関
〒380-0802 長野県長野市上松５-９-1
成功事例1access
| １、 長野市の築３１年の中古賃貸マンションの任意売却に成功→５０００万円借入金の一括返済。税法上の買い替えの規定を適用して駐車場を購入して駐車場経営に成功する。 |
借入金が今だ５０００万円ありまして、築年数が大変古くなり空き室が多くなり困ったオーナーから相談を受けました。
昭和５２年に建設
借入金残額５０００万円
家賃収入１２００万円
オーナーは年金収入や他にも不動産収入がある為、生活には支障が無い。借入金が多くて築年数が古くて修繕費が嵩み賃貸マンションの経営は大変赤字である点等を鑑みて、任意売却を進めました。
任意売却のポイント
① 現状のままで入居者が入っている状況のままで売却する
② なるべくペット可等にしてもいいので、入居者を入れて空き室をすくなくする。
③ 清掃をきちんとして、雲の巣は取り、ポストのチラシ等は常に処分する見た目をよくする。
④ 建物を取り壊して、更地にして土地を明け渡すという方法での売却はしない。
⑤ 錆びた手すり等は、オーナー自らペンキ塗り等をしてもらい、費用のかからないようなかたちで見た目をよくする工夫をしてもらう。
⑥ 入居者に協力をいただき、外にタイヤやビール瓶の空きケースやゴミ等を置かないようにして頂く。
以上の６点をアドバイスいたしまして任意売却にとりかかりました。
価格の査定をしたところが、建物の固定資産税の評価額は一棟１０００万円二棟で２０００万円あり、敷地の路線価格から算定した土地の評価額は４０００万円だったので、６０００万円の売却価格を設定いたしました。
近くのお寺から葬祭場を建設したいので譲って頂きたい旨の話しがありましたが、相手は更地にしての引き渡しを要求してきましたので断わるようにアドバイス致しました。更地にして引き渡す為には、現在の入居者に立ち退き料を支払って立ち退いてもらわないといけなくなる為に相当の費用がかかってしまいます。その話しをして納得していただきました。
現状のままでの売却を進めた結果、６０００万円で買い手が見つかりまして、金融機関との話し合いも付き、抵当権を抹消してもらえて、任意売却が成功致しました。
古い賃貸マンションでも、家賃が１２００万円入るという事で６０００万円の投資だと利回りは、１２００万円÷６０００万円=0.2→２割という事で利回り的に良いということで買い手が見つかったのです。
投資家は利回りを見ているのです。
任意売却をした結果、オーナーには１０００万円のお金が残り、売却した賃貸マンションは法人所有だったので、繰越欠損の活用により税金がかからず、かつ、税法上の買い替えの規定を適応して駐車場を購入して、駐車場経営に成功致しました。
 |
