ローンの返済が滞ると、やがて競売を申し立てられる
ローンの返済が滞ると、やがて競売を申し立てられる賃貸アパート賃貸安ションの経営で、現在赤字が出ている方や、賃借人の出入りのたびに広告費や改装費などがかさんで困っている方、多数の空室を抱えていて空室が埋まらない方は、賃貸アパート賃貸マンションや投資に成功しているとはとてもいえません。すでに経営が破綻しているのに、ご本人にその自覚がなく、自己の資金をつぎ込んで毎月赤字を補填し続けているのです。残念ながら、この先不動産市況が突然好転して、今日まで赤字の続いているマンションが明日から安定的な収益を生み出すようになる確率は限りなくゼロに近いと言わざるを得ません。
そういう状況の中、収益を生まない賃貸アパート賃貸マンションを持ち続けていると、いずれは資金繰りに行き詰まり、借入金の返済や固定資産税の返済喪出来なくなってしまいます。そして、やがては、ローンを返せなくなり、滞納がはじまり、やがて競売を申し立てられてしまいました。そうなると、賃貸アパート賃貸マンションの売却だけでは住まず、ご自宅や他の不動産なども処分せざるを得ない事態になるかも知れません。また、事業を営まれている方でも、事業資金の必要性に迫りってお金を借り入れして事業を継続している方が非常に多く、その為、多額の借入金を抱えていて資金繰りに苦しんでいる方が非常に多い状況です。多額の借入金があったのでは、資金繰りが大変でいつも資金繰りに苦労している状況になってしまいます。そして、返済が出来なくなったら競売となる事は目に見えております。
競売になってしまったら
「投資不動事業不動産任意売却110番」では、そのような最悪の状況になる前に、債権者（借入先）と話し合ってローンを残したまま売却する「任意売却」をお勧めしています。
競売になってしまった場合、市場の2〜3割で落札される場合が多く、ローンの残債務が多く残ってしまったり、インターネットや新聞などで物件が紹介される為、近隣に知られてしまったりするデメリットがあります。また落札された場合は事務的に話が進み、所有権が移ってしまいます。
競売を避け、有利に売却できるのが「任意売却」
「任意売却は費用0円」
任意売却は売主が自ら持ち出す費用はありません。当然仲介手数料や抵当権の抹消費用や売却に伴う引っ越し費用も発生しますが、金融機関と交渉によりそれらの諸費用を売却代金から差し引きますので実質的に費用はかからないのです。
競売と任意売却の比較
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競売 |
任意売却 |
| 売却金額 |
相場よりもかなり安く落札されるので、家を失ってもなお多くの債務が残る |
相場に近い価格で売却できるため、残債を少なく圧縮できる |
| 返済 |
残債務の返済方法を交渉できない |
交渉により、少しずつ無理なく返済できる |
| 退去時期 |
落札者の都合で立ち退きを迫られる |
引越時期など、ある程度希望を聞いてもらえる |
| 機密性 |
競売物件として新聞やチラシで公開されるため、近所に知られてしまう可能性が大きい |
通常の売却と同じ販売手法なので秘密は守られ、近隣の方には通常の引っ越しを装えます。 |
| 退去費用 |
原則、立ち退き料などは、もらえない |
交渉次第で、引越代を手元に残せる |
| 将来 |
先行きが見えず、心理的な負担が大きい |
計画的に新生活の準備ができる |
法律で決まった手順に従って淡々と進んで行く競売と違い、任意売却なら、少しでも有利な条件で売却できるよう金融機関と話し合うことができます。また、売却後の残債についても、無理なく返済できるよう交渉できます。さらに、精神面でのメリットも小さくありません。中には鬱病になる人もいるぐらいです。また、競売の場合では、いつ何が起こるのか見通しが立たないため、債権者や裁判所から通知が来るたびに、いちいちあわてたり焦ったりしなければなりませんが、任意売却の場合は経験豊富な任意売却の専門家と一緒に売却活動を進められるので、このような不安はなく、前向きな気持ちで生活でき、また、確実に再生に向って進んで行けます。